自2019年高校全面执行《政府会计制度》以来，房屋的账面价值从初始入账计量、后续折旧计提到改扩建价值增值、最终处置，其生命周期发生较大波动，进而影响高校资产规模、资产管理效益。另一方面，房屋资产使用过程中的配置不均、供需矛盾突出等问题也制约着房屋使用效益最大化。如何规范房屋资产使用，加强房屋资产全生命周期财务管理和资产管理，是高校管理工作的重要课题。本文节选自2023年第7期《行政事业资产与财务》杂志刊载《浅析高校房屋及构筑物、专利核算与管理》一文，作者同济大学财务处洪洁。

    一、房屋及构筑物财务核算问题

一是房屋及构筑物资产确认不及时。房屋及构筑物初始确认时点不仅关系资产的入账时间，也影响后续资产折旧计量。房屋及构筑物的取得方式包括新建、改扩建等，历经较长周期，包括建筑完成、竣工决算、验收交付等多个重要阶段，存在项目竣工验收日、交付使用日、竣工决算日等多个关键时间节点，涉及多部门包括基建部门、资产部门、财务部门等。这给房屋及构筑物初始确认时点的确定带来一定难度。根据政府会计制度，自行建造、改扩建的固定资产的交付使用日是房屋资产初始确认时点。但实际工作中由于各部门之间信息不对称，沟通不畅，财务部门对这类固定资产可能没有按照暂估价值及时入账，从而影响高校固定资产规模，影响房屋构筑物折旧计提。二是房屋及构筑物的入账价值的确定过于笼统。房屋及构筑物入账价值的确定也是房屋资产核算的关键，房屋及构筑物的入账价值影响着高校的固定资产规模。2019年《政府会计制度》对资产的核算和管理提出了新的要求。在政府会计主体权责发生制的核算基础上，资产计量属性也从原先单一的历史成本入账演变为现值、公允价值等多种方式，更能反映资产的实际价值。这对高校财务人员和资产管理人员提出了更高的专业能力要求。一方面，未明确区分房屋构筑物及其配套设施价值。高校对新建房产通常以竣工决算价值作为房屋及构筑物的初始入账价值，其中可能包含土建工程、专业安装工程、空调系统、电梯等。将可独立使用的空调系统、电梯等设备的价值作为房屋及构筑物资产价值的一部分予以确认，会虚增房屋及构筑物的账面价值，对应单独计入通用设备、专用设备等资产的价值相应会缺失。另外，工程费用不予分摊，全部计入房屋及构筑物资产价值的做法也会使得房屋及构筑物的账面价值偏高。由于房屋及构筑物、空调、电梯等固定资产的最低使用年限相差较大，造成固定资产折旧费用计算不准确，相关资产账面价值不准确，影响高校的费用结构、费用总额和净资产总额等，以及高校的资产规模和资产结构的准确性。另一方面，历史成本入账可能偏离其真实价值。2021年教育部印发的《关于规范和加强教育部直属高校、直属单位房屋资产入账工作的通知》指出，应根据房屋不同的取得来源区分房屋资产的计量方式。对于外购、置换、自行建造、无偿调入等途径取得的房屋资产，有明确历史成本数据支撑的，应该依据历史成本数据确认入账价值。对于采取历史成本入账的房屋，其真实价值与账面价值有较大差异，账面价值严重脱离市场价值，造成房屋资产价值偏低，资产结构不具备真实性，资产构成分析缺乏可靠性。三是房屋及构筑物的折旧计算考虑不周。房屋及构筑物后续计量中，折旧计提问题直接关乎资产的价值和费用的高低。目前高校房屋及构筑物可分为教学科研类、行政管理类、后勤保障类等，在计提折旧时高校根据房屋及构筑物的实际用途计入相应的费用大类。根据政府会计制度，高校房屋及构筑物资产的折旧费用分摊按照“谁受益、谁负担”的基本原则，遵循配比原则计入教学科研、行政管理、后勤保障等相关费用。根据政府会计制度，房屋及构筑物折旧额的确定相对简单，折旧总额即为初始入账成本，年折旧额直接用折旧总额除以预计使用年限计算，没有考虑房屋及构筑物的预计残值，也没有考虑房屋及构筑物的改扩建对折旧年限的影响，这样计算的折旧费用会影响相关费用和资产的真实价值，其科学性有待提升。

二、房屋及构筑物资产管理问题

一是缺少精细化的资产使用状态数据。根据目前的资产管理制度，不少高校房屋资产以“楼栋”为单位粗放式地实行资产卡片入账及使用管理，缺少更为精细化的资产使用数据，使得高校无法深入细致地分析和评价房屋资产使用效益，难以实现资源的高效利用和整合。二是各院系或部门之间房屋资产分配不均。高校的房屋资源由于历史原因一直由各院系实际使用调配，高校缺乏统一调度和协调管理能力，导致房屋资源分配不均，部分老牌院系房屋空余，而一些新兴学科所在学院用房紧缺。这种房屋低效使用和用房紧缺并存的房屋资源分配不均现象，直接制约了各学科的均衡发展，影响资产配置效率最大化。三是房屋出租不规范，加大国有资产流失风险。房屋使用方面，根据《教育部办公厅关于进一步加强国有资产出租出借管理的通知》（教财厅函〔2020〕9号），高校资产应当用于保障事业发展、提供公共服务，严格控制资产出租行为，原则上不得无偿出借资产。在满足教学科研和事业发展的前提下，应优先通过调剂予以盘活，提高资产使用效益，确实不能调剂的按规定履行报批程序后可对外出租。部分高校存在先出租后报批的现象，租金收取方面也存在不及时、实收金额较低等问题。